Как осуществляется процедура рефинансирования ипотеки других банков

Refinansirovaniye ipoteki Вопрос-ответ про бизнес


Собираясь взять ипотечный кредит, заемщики стараются выбрать наиболее выгодные для себя условия. Однако бывают случаи, когда через некоторое время появляется более выгодные предложения. В этом случае многие предпочитают провести рефинансирование ипотеки других банков. Процедура означает получение нового займа у другого кредитора, которым покрывается текущий долг.

Рефинансирование ипотеки других банков

Понятие рефинансирования

Рефинансирование представляет собой процедуру взятия нового кредита для покрытия имеющегося. Погашение текущего займа может быть полным или частичным, средства переводятся напрямую на счет кредитора, минуя самого клиента.

В основном перекредитование выгодно самим клиентам: таким образом они могут улучшить условия или объединить несколько займов в один. Банки не так охотно идут на досрочное погашение долга, так как из-за этого они теряют деньги. Раньше досрочная выплата сопровождалась большими штрафами или определенными условиями, например, обязательством в любом случае выплатить проценты за весь срок.

Понятие рефинансирования

Сегодня закон запрещает банкам как-либо мешать клиентам выплачивать долги до окончания срока кредитования. Но обычно в договоре все же указывают некоторые ограничения: например, минимальный обязательный срок в 6−12 месяцев. Поскольку бо́льшая часть первых платежей уходит на погашение процентов, это позволяет банкам не терять выгоду.

Рефинансирование не стоит путать с реструктуризацией. Последнее представляет собой пересмотр текущего кредитного договора в том же банке и изменение его условий, например, увеличение срока выплат или снижение ставки. В отличие от перекредитования, реструктуризация проводится в том же банке и не позволяет объединять займы.

Рефинансирование ипотеки других банков существует в 2 вариантах:

  1. Получение нового ипотечного займа на других условиях. Фактически клиент меняет только банк, в этом случае недвижимость остается в залоге у нового заемщика.
  2. Получение потребительского кредита без залога. Обычно условия такого кредитования намного строже, но недвижимость перестает быть залоговой и переходит в полную собственность клиента.

Одним из вариантов вывода квартиры из залога является получение потребительского кредита под другой залог: автомобиль, другую недвижимость, поручительство третьих лиц. Это позволяет улучшить условия кредитования и снять обременение с квартиры.

В некоторых случаях рефинансирование невозможно. Сюда относится заем в микрофинансовых организациях или у частных лиц, наличие просрочек или задолженностей, отказ текущего кредитора в проведении переоформления. А также провести перекредитование не может созаемщик.

Положительные стороны процедуры

В основном клиенты решаются на переоформление документов ради уменьшения процентов. Им кажется, что при более низкой процентной ставке они сэкономят значительные суммы. Это отчасти верно, но у рефинансирования есть как плюсы, так и минусы.

Что такое тендер

К положительным моментам относятся:

Положительные стороны процедуры

  1. Возможность получить более выгодные условия: низкий процент, уменьшенный ежемесячный платеж, увеличенный срок. Поскольку ипотека предполагает взятие крупных сумм, снижение ставки даже на 2−3% позволит сэкономить большие суммы.
  2. Получение наличных. Новый кредит может быть больше необходимой суммы, тогда ее остаток переводится заемщику.
  3. Смена валюты. Многие заемщики, взявшие несколько лет назад ипотеку в долларах или евро, сейчас вынуждены платить в 2 раза больше. Взяв новый кредит в рублях, они могут не зависеть от курса доллара.
  4. Объединение нескольких долгов в один крупный. Рефинансирование позволяет получить деньги сразу на несколько кредитов, например, на ипотеку, потребительский займ и кредитную карту.
  5. Получить более выгодные условия в определенном банке. Обычно организации предлагают льготные варианты лицам, получающим на карту банка зарплату или открывшим вклад.
  6. Возможность поменять день расчета на более удобный, чтобы впоследствии избежать просрочек. Например, если клиент должен был вносить деньги до 5 числа, но начал получать зарплату 10, он может перенести день на 15 число при переоформлении.

Перед тем как сделать окончательный выбор, стоит сравнить несколько программ. Иногда случается, что при равных параметрах клиента один банк предлагает более выгодные условия, чем другой.

Негативные моменты

Не меньше у процедуры рефинансирования и недостатков. Важно помнить, что некоторые из них не всегда явные, и клиент может их попросту не заметить.

Стоит помнить о следующих особенностях:

Недостатки рефинансирования

Сбор документов для рефинансирования

  1. Не всегда рефинансирование может быть выгодно. Специалисты отмечают, что перекредитовываться на второй половине всего срока уже не выгодно, так как в это время бо́льшая часть ежемесячных платежей уходит на погашение «тела» долга. Рефинансирование приведет к тому, что клиент останется с той же суммой займа, но с необходимостью опять платить проценты. Кроме того, в некоторых банках может стоять ограничение по сумме: рефинансирование допускается только после выплаты части долга, например, 20%. Поскольку первые месяцы бо́льшая часть платежей уходит на проценты, а основной долг уменьшается медленно, это может стать проблемой.
  2. Необходимость получить согласие текущего кредитора. Если заемщик хочет рефинансировать несколько долгов, необходимо согласие всех банков. Если хоть один откажет, процедура может быть отменена.
  3. Нужно будет собирать документы заново, сам список будет расширен. Помимо стандартных бумаг на получение ипотеки, потребуются документы, относящиеся к текущему займу. Некоторые из них, например, справка об отсутствии задолженности, действительны в течение нескольких дней.
  4. Возможны дополнительные расходы: на переоформление документов, комиссионные банку, переоформление страховки, оплату услуг специалиста при оценке недвижимости. Дополнительные расходы могут сильно уменьшить возможную выгоду. Кроме того, в первые месяцы, пока залог не перешел к новому заемщику, возможно повышение процентной ставки на несколько процентов. Это необходимо банкам для перестраховки.

Перед началом оформления необходимо подсчитать точную сумму, которую потребуется вернуть новому кредитору. Для этого лучше всего воспользоваться специальными калькуляторами на официальном сайте организации и прибавить стоимость страхования и комиссии. О последних можно узнать на сайте банка или у сотрудников.

Необходимые документы

Список необходимых бумаг у каждого кредитора свой, но в большинстве своем они похожи. Условно все бумаги делятся на 3 группы: необходимые для получения ипотеки, связанные с текущим займом и относящиеся к залогу.

Клиенту предстоит приготовить следующий пакет документов:

Необходимые документы

  1. Заявление-анкета для каждого случая. Их можно заполнить заранее на сайте банков или при личном визите.
  2. Паспорт.
  3. Документы, касающиеся трудоустройства и дохода: справка о доходах (2-НДФЛ или по форме банка), заверенная копия трудовой книжки или договора, выписка со счета о получении дохода.
  4. Дополнительные бумаги (при необходимости): свидетельство о браке или разводе, свидетельство о рождении детей, военный билет, действующий загранпаспорт, справка о временной регистрации, СНИЛС или ИНН.
  5. Документы, относящиеся к текущему кредиту: договор, график платежей, справки о состоянии счета и отсутствии просрочек и задолженностей, согласие на рефинансирование, реквизиты для перевода денег.
  6. Правоустанавливающие документы на недвижимость: свидетельство о праве собственности, технический и кадастровый паспорта, выписка из ЕГРП и из домовой книги, документ, подтверждающий стоимость жилья, справка об отсутствии задолженности по квартплате.

Точный список документов может различаться в зависимости от требований банка. Лучше всего уточнить актуальную информацию на сайте или у специалиста выбранной организации.

Переоформление займа

Сама процедура может занять до полугода. Основная часть времени приходится на переоформление самого залога — на это может уйти до 4−6 месяцев. Перекредитование между банками обычно занимает не больше 1−2 недель.

Схема рефинансирования ипотеки следующая:

Переоформление займа

  1. Клиент пишет заявление текущему кредитору (банку А) с просьбой о проведении рефинансирования.
  2. При согласии заемщик собирает документы и пишет аналогичное заявление в выбранный банк Б. Последний рассматривает заявление в течение нескольких дней и принимает решение, которое будет действовать некоторое время после (обычно 3−6 месяцев). Это позволяет заемщику обратиться в несколько банков и после выбрать лучший вариант.
  3. После получения одобрения клиент вновь обращается в банк А и пишет окончательное заявление на досрочное погашение ипотеки. А также он получает разрешение на передачу залоговой недвижимости.
  4. Далее собирается пакет документов, касающийся обременения, и передается банку Б.
  5. После рассмотрения бумаг гражданин подписывает новый кредитный договор. Деньги переводятся на указанный счет, остаток средств перечисляют на счет клиента. В банке А выдают справку об отсутствии задолженности. Ее можно получить платно за несколько дней или бесплатно в течение месяца. На этом отношения между гражданином и банком А заканчиваются.
  6. Следующим шагом становится смена залогодержателя и переоформление залоговой недвижимости. Все это время ипотека является необремененной (то есть без залога). В каждом банке процедура проходит по-разному: либо представители организация А и Б встречаются и переоформляют бумаги сами, либо это делает клиент. При необходимости недвижимость страхуется заново.

После смены залогодержателя и передачи всех бумаг процентная ставка снижается до выбранной изначально. Клиент становится заимодавцем нового банка и платит уже ему.

Варианты перекредитования

Практически в каждом крупном банке имеется своя программа рефинансирования. Прочитать о ней можно на официальных сайтах, там же подсчитать выгоду на калькуляторе.

Среди наиболее выгодных предложений значатся следующие варианты крупнейших банков:

Перекредитования в Сбербанке

  1. Сбербанк предлагает до 7 миллионов рублей, но не более 80% от стоимости залога. Процентная ставка составляет 9,9−11,4%.
  2. ВТБ: выдается до 30 миллионов рублей (до 90% залога). Ставка составляет 9,2−9,7%.
  3. Газпромбанк: можно получить до 45 миллионов под минимальную ставку в 9,5% в год. Сумма должна быть не больше 90% стоимости залога.
  4. Россельхозбанк: клиент может претендовать на сумму до 20 миллионов рублей в Москве (10 миллионов в Московской области), до 15 миллионов — в Санкт-Петербурге и до 5 миллионов в остальных городах. Также предлагаются до 10 миллионов для Москвы, СПБ и МО при рефинансировании жилого дома с участком. Выдается не более 80% от стоимости залога (не более 75% при залоге жилого дома). Ставка будет равняться 10−13,5% годовых.
  5. Альфа-Банк: предлагается до 50 миллионов рублей (до 80% стоимости обременения). Ставка будет составлять 9,39−10,39% в год.

Срок предоставления ипотеки у всех банков одинаков и составляет 30 лет. Процентная ставки зависит от ряда условий: наличия страховки и справки о доходе, типа жилья (квартира, дом, таунхаус), вида рынка (первичный или вторичный), типа заемщика (зарплатный клиент, бюджетник) и других условий. Ставка рассчитывается в каждом случае индивидуально.

Рефинансирование ипотеки — это получение нового кредита в другом банке для выплаты текущего Процедура позволяет изменить условия на более выгодные и получить дополнительно средства наличными. Но помимо плюсов, процедура имеет ряд недостатков, а в некоторых случаях может оказаться очень невыгодной для клиента.



Оцените статью