Все о долевой собственности на квартиру: нюансы владения таким жильем

zemelnii ychastok 680x272 472 Подсказки

Владение жилой недвижимостью совместно с кем-то — удовольствие сомнительное. Ведь долевая собственность на квартиру — это тот вариант, при котором может стать проблемой даже рядовой вопрос об оплате коммунальных услуг. А когда дело коснется продажи одной из частей жилья, то споры между совладельцами могут разыграться нешуточные. Но такой ситуации можно избежать, если «дольщики» изначально правильно себя поведут друг с другом.

Все о долевой собственности на квартиру

Формы собственности недвижимости

До 1990 года все граждане СССР были только нанимателями жилой недвижимости — в личном владении ни у кого отдельных квартир не было. Все жилье было в собственности государства. Но после того как в указанном году был принят соответствующий закон, вернулось и понятие «частная собственность».

Понятие «приватизация»,

В 1991 году появляется понятие «приватизация», и количество собственников жилья начинает быстро увеличиваться. Владельцы жилья — те лица (физические и юридические), которые имеют подтвержденные законом права на недвижимость. При этом ограничений на количество объектов, их размер и стоимость не установлено.

Частная недвижимость бывает индивидуальной, когда владельцем выступает единственный человек, и общей — в этом случае хозяев у квартиры или дома может быть несколько: двое, трое и так далее. Большая часть жилья, бывшего ранее в собственности государства, является как раз общим — в процессе приватизации в качестве владельцев (сособственников) обычно указывались все члены семьи.

Способы получения

Закон предусматривает несколько способов получения недвижимости в личную собственность. Такими вариантами являются:

Покупка (продажа) недвижимости

  • Приватизация — бесплатная передача государственной жилой недвижимости в частную собственность.
  • Покупка (продажа) — установление владельца (или нескольких) определяется еще на стадии подписания договора. Соглашение обязательно должно быть зарегистрировано в госорганах. В противном случае оно не будет считаться действительным.
  • Приобретение от застройщика (первичное жилье). Здесь все происходит аналогично: в договоре указывается, кто будет являться полноправным хозяином объекта.
  • Наследование. Гражданин получает недвижимость в собственность на основании завещания.
  • Другие законные варианты.
Простые 10 навыков, которые помогут стать успешным каждому

Приобретение в результате приватизации

Любой российский гражданин имеет право участвовать в этом процессе. Но сделать это можно только однократно. Исключение — несовершеннолетние дети, ставшие «хозяевами» своей доли в результате приватизационной процедуры, в которой участвовали их родители (или опекуны). В будущем, после достижения ими 18 лет, они смогут уже самостоятельно осуществлять такие сделки.

При проведении приватизации обязательными участниками могут быть не все прописанные в квартире на тот момент лица. Закон разрешает соглашения между жильцами, касающиеся процентного соотношения долей владения, а также и самого количества участников. Всего существует 4 разновидности этого процесса:

Приобретение в результате приватизации

  • Индивидуальное владение — собственником будет записан один человек.
  • Долевая собственность — указывается точный размер (процент) владения недвижимостью каждым собственником.
  • Общая долевая — это когда участники не оговаривают долю владения каждого из них, поэтому считается, что они являются сособственниками в равных частях. Основание — статья 245 ГК РФ.
  • Общая совместная — в этом случае доли не выделяются. Такая форма владения применима только в отношении семьи: супругов и их несовершеннолетних детей.

Долевое владение

Такая форма владения объектом недвижимости устанавливает, что у каждого из собственников будет своя выделенная часть в квартире. На основании статьи 245 ГК РФ между сособственниками может быть заключен договор, в котором будет указан регламент определения (или изменения) долей в зависимости от того, сколько вложил каждый из участников в приобретение этого жилья. Если участники не смогут договориться самостоятельно, то размер долей может быть определен судом.

Долевое владение

Процентные соотношения могут быть реальными и идеальными. Обособить реальную долю можно только в частном доме, то есть там, где осуществимо реальное разделение между собственниками как жилых помещений, так и мест общего пользования. При этом там есть даже возможность пристройки отдельного входа. Произвести такое в квартире, расположенной в многоэтажке, не получится, поэтому доли в таком жилье считаются в идеальном выражении.

Что индивидуальному предпринимателю надо знать о страховке ОМС

Нюансы пользования

Пользование таким жильем допускается только с согласия всех собственников. Например, если кто-то из сособственников захочет прописать на свою часть какое-то третье лицо, то понадобится разрешение всех остальных владельцев. Однако есть и некоторые нюансы:

Пользование долевым жильем

  • Если один из собственников желает свою долю передать третьему лицу на основании договора дарения, то согласие других владельцев ему испрашивать не нужно.
  • Если один из собственников доли — ребенок младше 18 лет, то при заключении сделки по передаче части недвижимого имущества может потребоваться получение согласия у органов опеки.
  • При продаже одним из владельцев своей части другие собственники наделены преимущественным правом выкупа. То есть сначала предложение о покупке этой части должны получить совладельцы, и только в случае их отказа допускается продажа постороннему лицу. Важно: отказ в приобретении этой части другими «хозяевами» должен быть заверен документально.

Но в реальности нарушителями соблюдения законности чаще становятся не продавцы части квартиры, а другие сособственники: пытаются создать дополнительные сложности продавцу. В такой ситуации лучше воспользоваться услугами юриста.

Супружеское имущество

В этом случае недвижимость будет считаться совместно нажитой, если она была приобретена уже после заключения брака. Но в случае последующей приватизации квартиры, в которой нет прописки у второго супруга, жилье совместным считаться не будет.

Супружеское имущество

Если один из супругов покупает дом или другую жилую недвижимость, то второй супруг автоматически получает право на владение этим объектом. Основание — статья 34, пункт 1 Семейного кодекса РФ.

При покупке кооперативной квартиры — она будет считаться совместной, если первый взнос за нее был произведен за общий счет семейной пары. А кто из супругов был участником жилищного кооператива — значения не имеет.

Любая недвижимость, приобретенная мужем (женой) до заключения брака, считается личной собственностью. Аналогично происходит и с тем жильем, которое будет получено одним из супругов в процессе наследования или дарения.

Выкуп и реализация части жилплощади

Оформление сделок по приобретению или отчуждению части жилой недвижимости практически аналогично обычной процедуре купли-продажи жилья. Но «подселение» в квартиру какого-то третьего лица допускается лишь тогда, когда остальные дольщики откажутся выкупать продаваемую площадь.

Оформление покупки

К такому варианту чаще всего прибегают тогда, когда человеку нужно получить постоянную регистрацию в городе, но средств на приобретение квартиры у него нет, равно как и родственников в этом населенном пункте, готовых предоставить ему прописку. Кроме того, покупка части жилья дает возможность в будущем претендовать на полный выкуп этого объекта недвижимости. Процедура оформления сделки будет состоять из таких этапов:

Выкуп части жилплощади

  • Уведомление всех сособственников о предстоящем выкупе.
  • Подготовка документации, необходимой для совершения сделки.
  • Заключение договора купли-продажи.
  • Подписание соглашения о внесенном задатке.
  • Фиксирование сделки в Росреестре.
  • Получение свидетельства права собственности на это жилье (его часть).
  • Определение порядка пользования жилплощадью.
  • Передача остаточной суммы за покупку.

Но при составлении договоренности с продавцом покупатель должен обратить внимание на некоторые нюансы, присущие этой жилплощади. Что имеется в виду:

  • В квартире не должно быть зарегистрировано посторонних лиц, особенно тех, кто в настоящий момент времени отбывает наказание в местах лишения свободы или считается пропавшим без вести.
  • Жилплощадь не должна находиться в аварийном здании.
  • Необходимо получение письменного согласия на отказ в приобретении указанной доли от всех совладельцев квартиры. Документ должен быть заверен нотариусом.
  • Отсутствие обременений на квартире.

Регистрация продажи

При реализации долевого имущества продавцу необходимо придерживаться определенного алгоритма. Порядок оформления сделки будет таким:

Регистрация продажи

  • Первым шагом станет извещение сособственников о готовящейся продаже — из-за доминирующего права выкупа. На принятие решения им отводится 30 дней с момента уведомления.
  • Определение рыночной стоимости объекта жилой недвижимости. Это может сделать оценщик. Если у продавца нет желания обращаться за этой информацией к специалисту, он может просто провести мониторинг цен на аналогичное жилье в районе расположения дома.
  • Составляется договор с покупателем.
  • Сбор и подготовка документации: выписка из ЕГРН, документы из БТИ, правоустанавливающие и правоподтверждающие бумаги и так далее.
  • Регистрация перехода прав собственности на жилье в Росреестре.

Если совладельцы посчитают, что продавец нарушил их права при заключении сделки, то они могут в течение трех месяцев подать ходатайство в суд с требованием о переводе на них прав и обязанностей покупателя (пункт 3, статьи 250 ГК РФ). Этот период начинает считаться с того момента, когда собственник узнал о нарушении его прав. Если суд удовлетворит прошение заявителя, то договор купли-продажи будет аннулирован: в постановлении будет указана необходимость замены покупателя на истца (одного из сособственников).

Важно: если на момент совершения сделки продавец являлся владельцем помещения меньше трех лет, то после продажи он должен будет оплатить НДФЛ.

Заключение договора и необходимая документация

Текст соглашения не имеет принципиальных отличий от стандартного контракта купли-продажи жилья. В нем должны содержаться сведения:

  • Паспортные данные покупателя и продавца.
  • Сведения о лицах, имеющих части в указанной квартире: данные их паспортов, адрес регистрации и места постоянного жительства (если сособственник не проживает на этой жилплощади), размер доли, принадлежащей каждому из совладельцев.
  • Права и обязанности сторон.
  • Порядок уведомления о предстоящей продаже всех дольщиков.
  • Перечень возможных форс-мажорных обстоятельств.
  • Порядок финансового расчета.
  • Дата составления договора и подписи сторон.
  • Список прилагаемых бумаг.

Заключение договора

Документы, необходимые для заключения таких сделок, идентичны тем, которые требуются при оформлении любого договора купли-продажи (ФЗ № 218, статья 14, пункт 1 и 2, и часть 4 статьи 42). Что входит в этот список:

  • Паспорта сторон.
  • Свидетельство о праве собственности на жилье.
  • Домовая книга.
  • Технический паспорт объекта недвижимости.

Не стоит страшиться долевой собственности, ведь недостатков во владении таким имуществом нет. Нужно только грамотно подходить к обсуждению условий проживания и соблюдать все требования закона.

Оцените статью